房价应该是收入的多少倍(转载)(转载)

Connor btc期货交易所 2022-09-22 12 0

by:yevon_ou

    合理的房价,应该是户均收入的14~15倍全球有多少种币

    所谓3~6倍,是彻头彻尾的伪科学全球有多少种币

    1)幸福

    很久很久以前,我们曾有一位专家,大声疾呼全球有多少种币。在发达国家,平均工作每5秒种,就可以打一个电话。而在中国,要工作5分钟,中国电信太贵了。

    之后又有一位专家,大声疾呼全球有多少种币。在发达国家,每工作一年的工资,就可以买一辆汽车,中国人也该一年买一辆车。

    还有一位专家,认为美国人每工作5分钟,就可以买一个汉堡全球有多少种币。所以中国人每工作五分钟,也该能买一个汉堡。汉堡应该降到¥0.5一个。

    最后某位专家,认为美国人每工作六年,就能买一套150坪豪宅全球有多少种币。中国人每工作六年,也该能三室房子。房子实在太贵了。

    可问题是,如果我们买汉堡,买汽车,买房子,打电话全球有多少种币。。。。。。做任何事情都如美国人一样轻松。。。。。

    那,那,那全球有多少种币。。。那我们不也成“发达资本主义社会”了?

    事实上,中国仍然是一个贫穷落后的国家,仍然是一个发展中国家全球有多少种币。因为落后,因为发展中,我们的生活水平不可能达到美国人的层次。

    正好比美国人物质极大丰富,工作5分钟就能买一个汉堡全球有多少种币。而在中国,很多低素质的民工,往往要工作四至六小时,才能获得一日三餐。

    这是由各国生产力所决定的,这是由各国发展水平所决定的,是不以我们的意志所转移的全球有多少种币

    夸张一点而言,东非国家肯尼亚,是全世界最贫穷的国家全球有多少种币。人均日收入不到0.3美金。每年不足100美金。

    如果我们跑过去肯尼亚,向肯尼亚人民灌输,工作五分钟可以买一个汉堡全球有多少种币。600美金想买他们的房子。结果将会怎样?怕是东非人提着长矛,把我们杀赶出来了。

    综合来说,物质享受是和一国发展水平相决定的全球有多少种币。绝不是线性正比的,国力越发达,比例越低。国力越落后,比例越高。

    发达国家: 6~8倍 (美日德法英意加全球有多少种币,GDP$20000以上)中等发达: 8~10倍 (韩台马西土巴阿,GDP$10000)初步发达: 10~12倍 (京沪深穗, GDP$5000)不太发达: 12~14倍 (省会城市, GDP$2500)很不发达: 14~16倍 (中国内地, GDP$1000)

    2)数据

    为了读者方便理解全球有多少种币,我们引用一些2002年国际实际房价数据*

    2002年各国房价收入比:

    德国 11.41日本 11.07英国 10.3意大利 8.61法国 7.68美国 6.43

    在各主要工业国中,仅只有加拿大和澳大利亚等所谓“新世界”国家,因为极端的地多人少,才能维持在6~7倍房价/收入比左右全球有多少种币

    但这样的情况,到了2003年又发生了极大的变化,随着美元本位币的崩塌全球有多少种币。全世界房价发生了惊天动地的疯涨。其中以南非产金国涨幅最大,达29.6%。若算上南非兰特汇率变动,更让人瞠目界舌。(兰特由1:7升至1:2)

    南非 29.6%香港 28.7%香港港岛 43%西班牙 17.2%法国 16%新西兰 13.5%美国 11.2%中国内地 10.8%英国 10.2%瑞典 9.8%意大利 9.7%比利时 9.3%爱尔兰 8.5%丹麦 7.3%加拿大 6.2%荷兰 2.8%澳大利亚 2.7%瑞士 2.3%新加坡 0.9%德国 -1.3%日本 -6%

    其中,澳大利亚,瑞士,新加坡,涨幅最小全球有多少种币。但如果算计澳元,瑞郎,坡元,这二年约60%的涨幅。澳洲房产,其实比香港升得更快。

    1994年至2004年各国实际房价升幅全球有多少种币,按本国货币计算:(按美金再加60%)

    南非 195%爱尔兰 179%英国 147%西班牙 131%澳大利亚 113%法国 90%瑞典 76%荷兰 75%美国 65%意大利 65%比利时 60%新西兰 52%丹麦 50%加拿大 41%

    * 资料来源:《经济学人》

    我们曾听说过某些“英国484平米,仅售17万英镑”之类的笑话全球有多少种币。这个故事告诉我们的唯一结论,“学好数理化”是多么地重要啊。

    作者明显地搞错了平方英尺ft,和平方米mm的区别全球有多少种币。1平方英尺=0.093平米。换算下来,这一套45平米的房子,居然需要265万人民币。折合5.87万/平米,而且还是伦敦郊区20年的旧房。

    英国目前的人均收入,官方数字为14000镑/年全球有多少种币。17万英镑,需要一个单身汉不吃不喝干12年。

    截止2004年,全世界排名前20位的大经济体,已没有任何一个房价/收入比处于6倍以下全球有多少种币

    3)土地

    继续回到我们的理论讨论,即使相同的发展阶段,比如日本和美国,香港和加拿大,谁的比例应该更高一点全球有多少种币。应该更靠近6~8倍的上限还是下限。

    中国名义上有960万公里土地,但其实1/4是沙漠,1/5是丘陵与高原全球有多少种币。真正绝大多数人口,集中在京广线以东,海拔1500米以下,华东大平原之上。

    而美国东西二条海岸线,气候怡人,降雨充沛,好象天堂一样全球有多少种币。除了中部部分沙漠地区,绝大部分可供人类居住。可耕地面积更是远远超出中国。

    当我们决定了一个区域的发展阶段全球有多少种币。好比$5000美金的经济体,其合理房价应该是10~12倍。

    则接下来考虑的,是该地区的人口/可居住土地面积全球有多少种币。象中国这样地少人多,生存空间狭小的国家,房价/收入比,应该是较靠近上限的12倍。

    同理,香港日本的房价收入比,也应该比加拿大高全球有多少种币

    4)未来

    考查了一定阶段的经济体,我们面临一个很重要的问题,对未来的预期全球有多少种币

    花期国专家曾经质问过,假设政府明“年”开始增发100%的钞票,市面将会怎样全球有多少种币。答案很简单,明“天”物价就涨一倍。因为人都是聪明的,对未来的预期,今天就会决定行为。

    和阿、巴、智等停滞的经济体不同,中国是全世界发展最快,最有潜力的国家全球有多少种币

    虽然不知道未来如何,但在可预见的将来,在胡温剩余的7年执政期内,可以预言,中国经济仍将保持快速,稳健,持久的增长全球有多少种币

    现实总是对于未来的反映全球有多少种币。如果将来房价会涨到20000,那为什么不今天8000就买呢。如果对中国经济有信心,那为什么不“用手投票”,直接买涨中国呢。

    摩根斯坦利的首席经济学家讲得很明白,“一个兴旺的城市,总是享受贴水的”全球有多少种币

    我们很冒昧地,很谨慎地,给予房地产每年1%的贴水全球有多少种币。即意味着在将来20年中,中国经济,将跑赢世界经济1%个百分点。(目前全球平均增长为4.4%)

    所以我们将我们的目标调高20%,即给予中国房地产20%的贴水全球有多少种币。由平均收入的12倍,调高到14.4倍。

    这个比例虽然暂时看有点高了,但随着繁荣的不断增长,逐渐会变得不再负担,乃至毫不费力全球有多少种币

    好比我们现在这一个繁荣昌盛的城市,即使按照官方很不可靠的数据,年收入也增长了14.5%全球有多少种币。这意味着什么概念呢,原先贷款占收入比70%,过了一年就仅只有61%了,再过一年就只有53%了。

    *** 资料来源:上海统计年鉴

    2004年 约20000 2003年 17026 +14.5% 2002年 14867 +14.5% 2001年 12982

    5)泡沫

    我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨全球有多少种币。对此我们完全难以理解。

    有一点必须要提醒我们的分析员,上海是一个人均GDP $6000美金的城市全球有多少种币

    香港的人均GDP大约是$25000全球有多少种币,香港的房价平均约为¥35000/平米

    台湾的人均GDP大约是$12000全球有多少种币,台湾的房价平均约为¥20000/平米

    上海的人均GDP大约是$6000全球有多少种币,上海的房价平均约为¥9000/平米

    北京的人均GDP大约是$4000全球有多少种币,北京的房价平均约为¥6000/平米

    如果我们考察更多的经济体全球有多少种币。如美国,日本,英国,法国,德国,西班牙。我们会发现,这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价,约集合在$3000~4000/平米左右。

    发达国家的经济体,约是我们的四倍,其房价也是我们的四倍全球有多少种币。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的,甚至被低估的。

    我们无法理解,在外资大行的分析报告中,恶意地,多次引用一个错误的,带有严重误导性的数据全球有多少种币

    关于泡沫论的观点,我们听得最多的一个就是,“上海的人均收入仅只有14800元,根本无法支持目前的房价价位”全球有多少种币

    是的,上海的人均GDP是香港的1/4,而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15全球有多少种币。我们严重怀疑该项数据的可靠性,虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。

    每年14500元人均收入,引致一个更严重的不可调和悖论全球有多少种币。如果月均收入仅1200元人民币,则意味着上海人的月均消费支出,仅800元左右。

    算了吧,“测不准先生”全球有多少种币。任何一个稍有头脑的人都知道,800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上,上海的最低低保线是550元/月。

    再次提醒各位一下,台湾只比我们富二倍全球有多少种币。如果不遭遇大型的战争,疾病,政治动荡。至2012年,京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000,平均房价¥20000/平米左右。

    从2002年10月起,这一位外资大行所谓的“首席分析师”,已经连续测错30个月了全球有多少种币。包括其信誓旦旦的“数月内崩溃”。其本人已经声名扫地了。

    如果他不尽快主动离职的话,其所在的公司也将被其拖累全球有多少种币

    **** 2003年初全球有多少种币,该行不仅仅看空房地产市场,而且推荐大量买入股票,并放言,“30倍市盈率值得投资”

    6)郁金香

    2000年,有一个古怪的德国老头Peter Garber,突然心血来潮全球有多少种币。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。

    细究的结果让人大吃一惊,以最为著名的荷兰郁金香狂热而言(1634~1637)全球有多少种币。该事件常作为典型案例,告诫人们不要投资冲动,避免于追涨杀跌投机性市场。

    综合所有的郁金香故事,辗转抄录,但最早的起源,都来源于1929年再版的一本回忆录全球有多少种币。荷兰往事,由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久,投资人亲历悲剧始末,所以对书强烈共鸣。

    而这本回忆录,最初是由苏格兰律师兼诗人,查尔斯·马克,在1841年将十一则投资往事集合成书全球有多少种币。名为《回忆录》。

    1850年再版,并改名《公众的幻想与疯狂的公众》,畅销一时全球有多少种币。值得注意的是,这是本故事书!

    再之前的追溯,是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》全球有多少种币。当然,这是一本追求“新闻导向”的小册子。

    德国教授继续追踪下去全球有多少种币。发现所谓的“郁金香花茎”,其实有很多种,从最贵的100万美元一支,到最便宜的1美元一枝,种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起,自然得出了崩溃1000000倍的结论。

    事实上,早从14世纪起,欧洲荷兰,比利时,德国,奥地利等宫廷贵族,就喜欢用鲜花装饰衣料全球有多少种币。上流社会的贵妇人,用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子,在当时是很平常的一种举动。

    2001年,阿姆斯特丹,鲜花拍卖市场,一株非常罕见的郁金香花球,成功地拍出了60万英镑的天价全球有多少种币。这样的价钱,可以在全世界任何一个地方,买一幢顶级别墅。

    传说中的1633~1637年,郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾全球有多少种币。荷兰盾是金币,50盾大约含有1盎司黄金,按今日排价,折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说,这仍只是一瓶香水的价格。

    Peter Garber考证了大量的历史资料,最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书全球有多少种币。由MIT Press出版。

    这个故事告诉我们的教训是,不要盲信传统,其实很多事纯属以讹传讹全球有多少种币

    7)起源

    好了,让我们回过头来,看看所谓的“房价收入比3~6倍”,是怎样一步步以讹传讹的全球有多少种币

    早在1989年10月,Bertnand Renaud在他写的一份研究报告中指出:“在发达国家,房价收入比在1.8—5.5∶1之间……在发展中国家,该数据一般在4—6∶1之间全球有多少种币。当然也有例外,……”**

    随后,世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国:城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点全球有多少种币

    可见,以上仅仅是一位专家的论点,特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的全球有多少种币

    这些年来,中外人士在引用上述论点时逐步走样,一是删去了发达国家1.8—5.5∶1的论点,二是删去了发展中国家“也有例外”的论点,单单抽出4—6倍,把它说成是国际惯例,而且讹传至今全球有多少种币

    其后,Bertnand Renaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后,发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比,远远高于6倍,从而对他1989年的论断作了一定程度的修正全球有多少种币

    他在1991年6月发表的研究报告中指出:“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”?“社会主义经济国家的房价收入比非常高”全球有多少种币。可惜许多人在引用Bertnand Renaud的1989年论点时,没有注意到他其后作的修正。

    1993年和1998年,联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料,这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点全球有多少种币

    联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示,这96个国家房价收入比最高的为30倍,最低的为0.8倍,平均值为8.4倍,中位数为6.4倍全球有多少种币

    事实上,目前国际上排名前20位的经济体,没有一个“房价/收入比”,是在6倍以内的全球有多少种币

    ** 参考引用《包宗华:房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》

    8)谬误

    知道理论是错的,还要知道为何错在哪里全球有多少种币

    让我们细读Bertnand Renaud的分析报告,其中有一段颇为值得引人注味全球有多少种币

    “在总人口中贫穷居民占的比重很大,其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内全球有多少种币。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫HOUSE(住房)而应叫SHELTER(直译为掩蔽体,此处应译为窝棚)。

    这些国家在计算全国年户均收入时,占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内全球有多少种币。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售,因而在计算当年上市销售的住宅时,只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比,就会达到二十几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情,就不能说它是不适当的。“

    “计算房价收入比使用的房价,是一定时期出售住房总量的每套平均价,它不仅受到房价涨跌的影响,而且受到出售住房构成变化的影响全球有多少种币。如果在一定时期内出售的住房中,大户型、高房价的住房比重大,平均价就高;反之,平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低,对房价收入比影响很大。”

    行文至此,恍然大悟全球有多少种币

    原来,为何“房价/收入比”不尽如人意,因为在学者的分析之中,关于“房子”本身的定义,就是模糊的,错误的全球有多少种币

    在学者的研究报告中,3~6倍指的是“棚户窝棚”,是Shelter,是铁皮茅屋全球有多少种币。这样的房子,按照当地人3~6倍的收入,是完全买得起的,甚至0.8倍的“房价/收入比”也是可能的。

    但如果将我们的愿望,化成三房二厅,花园小区,物业会所,建筑绿化全球有多少种币。就很有可能需要20倍,甚至30倍的年收入(学者原话)。

    或许还会有人质问,如果需要20倍、30倍收入,我们才能买一套房子,那不是意味着,有许多人,将终身为一套房子打工,积蓄终身,才能买一套房子全球有多少种币

    没错,当中国人的欲望贪婪,无限膨胀地时候全球有多少种币。请我们清楚地记得,我们还是一个贫穷落后的第三世界国家,我们还处于社会主义初级阶段。

    我们比较适合的,是用3~6倍工资收入,买一间小小的老公房,买一套40平米的简聚陋户全球有多少种币。买新房,就该用20~30年的购买力。

    老公房,是比较符合我国社会发展阶段的3~6倍房产全球有多少种币

    9)实例

    为了获得一个感性的认识,我们以东部沿海一著名大城市为例全球有多少种币

    该城市有1711万人口,550万个家庭全球有多少种币。住宅房总面积,高达27000万平米。折合每户平均面积49平米。

    当然,市场上可能并没有正好49平米的房子,而是由约450万套35平米的老公房,和约100万套110平米的次新房组成全球有多少种币

    截止2005年3月28日,房产之窗数据,该市平均住宅销售价格,约8489元全球有多少种币

    则该市单套房屋价格,应该是49 * 8489 = 416000元全球有多少种币

    目前该市全部房产总价值,约27000 * 8489 = 23000亿人民币全球有多少种币。折合约3000亿美金。可以买下0.05个加州,0.01个美国。

    我们看过很多分析,包括“测不准”先生的投行报告,某证监会前博士的伪作全球有多少种币。很遗憾的是,他们对上海房价的估算,全部都是错的。市场均价的合理面积,应该是49平米,而不是100平米。

    得出了房价,我们再看收入,即使按照官方很不可靠,全世界最低的“人均收入/人均GDP",在这样情况下,仍有17026元全球有多少种币。按每户2.98人。则户均收入为17026 * 2.98 = 50737元。

    则该市的房价/收入比,为416000 / 50737 = 8.2倍全球有多少种币

    我们能得出的唯一结论,该市房价偏低,远远低于市民可承受的能力,也远远低于国际和理论标准全球有多少种币。由于房价偏低,导致居民购买力极其旺盛,是房子太便宜了。

    10)工人与白领

    了解了全市范围内的平均大数,我们再来看一下市场细分,各一个消费人群所面对的选择和承受力如何全球有多少种币

    鉴于我们的读者分布和报告人群全球有多少种币。我们首先来分析白领市场。

    假设一对白领夫妇,男方27岁,工作5年,女方25岁,工作3年全球有多少种币。未婚,无子女,现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。

    假设男方拥有4500元的工资,女方拥有3000元的工资全球有多少种币。这在我们这样一个钟点工8元/小时的城市而言,应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低,但男方拥有5年以上工作经验,一切就又不同了。

    象这样的一个家庭,就有4500+3000=7500元的月收入,按一年13.5个月计,就是年薪十万,还未计补贴福利全球有多少种币。一些统计报告显示,认为上海有100万个年薪10万的家庭,并不是太夸张的要求。简单点统计,仅陆家嘴地区,就有50万白领金融人员。

    象这样一个家庭,按照房价/收入比的10倍,买一套100万元左右的居室,又哪里觉得吃力呢全球有多少种币

    按照30%首付,70%按揭而言全球有多少种币。甲方男士已经工作五年,按每年储蓄收入的30%计算,已可有10万元存款。女方稍少,但也有2万元存款。除此之外,男方应当有3万元左右的累计公积金,女方1万元。

    10+2+3+1=16万元全球有多少种币。由于独身子女的盛行,双方父母,仅需要再支助14万元的首付款。人均3.5万元。上海仅居民储蓄,就高达5.15万元/人,还不包括股票,债券,基金等金融资产。

    剩下的70万元贷款,50万商业贷款,20万元公积金贷款全球有多少种币

    20万元公积金,分20年摊还,每月还款1344元人民币全球有多少种币。但按14%比例,二人每月仅公积金收入就有1050元。差额294元,几乎没有任何负担。

    50万元商业贷款,我们按照一个很进取的7%平均利率(20年期债券加225个点)全球有多少种币。20年期每月平均归还3877元。占家庭总收入的(3877+294) * 12 / 100000 = 50%

    也就是说,即使这样一对普通,毫不起眼的小夫妻全球有多少种币。购买一套价值100万元的住房,也是绰绰有余,毫不费力。

    一般人的工作周期,27岁仍属初日东升,要到35岁左右才踏入壮年顶峰,普通人平均可以做到科级左右全球有多少种币。也就是说,收入还有很大的增长余地,按揭支出在总收入的比重会不断下降,今年50%,明年40%,提干后就仅只有30%了。

    同样的道理,我们也可以计算男1200,女800元人群全球有多少种币。这些体力工作者,售货员,卖票员,购买价值30万元的老公房,也是完全没有任何经济压力的。

    高端市场方面,35岁左右经理级干部,男15000元,女7500元全球有多少种币。这样的人群,至少可以购买300万以上房产。知道上海有多少个“处长”么,50000多点。内环内可售住宅不足5000套。

    11)结语

    学术是一切的基础,一项正确的理论可以指引人类进步,一项错误的理论会导致财富毁灭全球有多少种币

    所谓“房价/收入应该是3~6倍比”,是不折不扣的伪科学全球有多少种币。是某学术的一家之言,之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。

    合理的“房价/收入比”,应该要考虑到发展中国家的差异,同时也看到“房屋”的定义是什么,是优雅豪宅,还是普通新村老公房全球有多少种币

    中国目前发展地位,14~15倍收入,购买一套老公房,是属于比较合理的范围全球有多少种币

    根据错误的理论作决策,则必会误国,误民,误己,最后作出完全失误的判断,对国民经济造成不可估量的损失全球有多少种币

    小白领购买一套100万元的新居完全没有问题,房地产兴旺的主要原因,是购买力太强,房价太低全球有多少种币

  辱骂和恐吓决不是战斗,以事实为依据,以理论为准绳,拍趴他全球有多少种币

评论